Что такое УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ?
Давайте выясним, что представляет собой управляющая организация? Управляющая организация – это коммерческая организация, которая за Ваши деньги будет выполнять ряд услуг. Каких услуг? Жилищных. А что входит в эти услуги? Теперь требуется изучить Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», которое регулирует отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (общее имущество) и Жилищный Кодекс Российской Федерации. Изучили? И один из важных моментов – состав общего имущества.
Определяем состав общего имущества, который в каждом доме разный. В одном доме, которому хоть и 30-40 лет, в состав общего имущества входят: места общего пользования в самом здании – крыши, лестницы, подвалы, инженерные сети водопровода, канализации, электроснабжения, газоснабжения (до квартир) и т.д. Да и в самом многоквартирном доме нового поколения оборудования немало – все оснащено приборами учета коммунальных услуг – электросчетчиками, водосчетчиками,теплосчетчиками, циркуляционными насосами.
Вот и получилось – в первом случае дом «изношен» и требует средств на восстановление и обновление. Во втором случае – дом новый, но так же немало средств требуется на эксплуатацию и содержание оборудования. Из состава общего имущества и перечня услуг и складывается размер платы за содержание жилья.
Что должен обеспечивать размер платы за содержание жилья?
Размер платы должен обеспечивать безубыточность управляющей организации и надлежащее содержание многоквартирного жилого дома. Большой тариф получился? Теперь думаем, как его уменьшить. И думаем вместе – домовой комитет или уполномоченный представитель, старший дома и управляющая организация. Например: убирать подъезды будут сами жители, ремонт проведем только на 1 этажах, или «раскидаем» тариф на 3 года, а управляющая организация может согласиться сделать ремонт в подъездах в этом году, а потом собирать деньги за него – по квитанциям. Или вложить в тариф в течение трех лет ремонт в подъездах и при полной собираемости, через три года Вам сделают этот ремонт, или каждый год по одному подъезду ремонтировать – варианты разные, но для этого требуется вести переговоры, договариваться.
Детскую площадку можно отремонтировать и покрасить самим жителям дома. Посадить деревья, цветы. Оговорили с управляющей организацией тариф по обязательным услугам, согласовали.
А есть еще и дополнительные услуги – установка и обслуживание домофона, шлагбаума, обустройство детской площадки – добавить малые формы, лавочки. И как вариант, сделать для автомобилей дополнительную парковку, поставить видеокамеры. Все это сначала требуется обсчитать, согласовать, проголосовать на общем собрании, и заложить в тариф. И в итоге тариф то – ого, получился! И общее собрание собственников утвердило этот тариф.
И теперь наступило время контролировать и требовать.
И видеокамеры и площадку для автомобилей! А если в договоре минимальный тариф – который еле перекрывает аварийное обслуживание, уборку территории и подготовку к зиме, то упущены важные вопросы обслуживания, и дом в результате приходит в упадок. О каком требовании речь! И ваше внутреннее и внешнее возмущение не поможет. Управляющая организация выполняет свою работу. Никому в голову не приходит рабочую бригаду, которая пришла к вам в квартиру делать ремонт в кухне, заставить бесплатно делать ремонт еще и в ванной комнате, на том лишь основании, что ванная требует ремонта. Так и в доме – есть лишние средства – закажите видеокамеры. Нет больших средств – установите домофон. Мало средств – кодовую дверь. Нет средств и желания – ничего не делайте и валите все на управляющую компанию. Выдержит… Но станет ли от этого лучше жителям?
Согласно законодательству РФ, каждый владелец квартиры в доме, находящимся под управлением ЖКХ, обязан ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые для его удобства. Но на деле далеко не все платят за услуги вовремя, некоторые не платят и вовсе, хотя активно пользуются всеми удобствами.
Наличие крупных задолженностей за услуги ЖКХ у жильцов любого многоквартирного дома существенно нарушает интересы их соседей. Именно поэтому последние используют разнообразные способы борьбы с должниками.
Проблема крупных задолженностей за коммунальные услуги сказывается негативно не только на должниках и управляющих компаниях, но и на соседях тех жильцов, которые не выполняют свои обязательства. Именно поэтому соседи могут использовать комплекс мер, направленных на побуждение должников к выплате необходимых сумм. Так, на досудебных стадиях соседи участвуют в совместных рейдах со специалистами управляющих компаний или представителями правления ТСЖ. Основная цель таких рейдом заключается в беседе с должниками, выявлении причин формирования и непогашения задолженности, предложениях по взаимовыгодному разрешению проблем (реструктуризация долга, длительная рассрочка, прощение неустойки и другие варианты).
Судебная стадия борьбы с соседями-должниками
Если досудебная стадия, попытки мирного разрешения спора не привели к положительному результату, то управляющая компания обращается в судебные органы, одновременно накладывая ограничение на использование должниками коммунальных услуг. Соседи должников правом на самостоятельное обращение в суд не обладают, однако они могут давать устные и письменные пояснения, вызываться в заседания в качестве свидетелей, содействовать обеспечению явки должников на процессы. Как правило, жильцы гораздо охотнее исполняют свои обязанности, пытаются найти решение возникшей проблемы в тех случаях, когда давление на них оказывается не только со стороны управляющих компаний и государственных органов, но и соседей.
Стадия исполнительного производства
Стадия исполнительного производства следует в том случае, когда в процессе судебного разбирательства должник также не пожелал добровольно урегулировать спор, завершить дело мировым соглашением и постепенно погасить задолженность. В этом случае управляющая компания обращается к судебным приставам, которые обязаны исполнить вынесенное судом решение о взыскании задолженности, компенсации просрочки. Соседи должников могут существенно помочь взысканию долга на данной стадии, поскольку часто знают о месте работы должника, о наличии у него определенного имущества (автомобиля, другого жилого помещения). При необходимости предварительного розыска должника соседи могут предоставить информацию о наличии у него родственников, друзей. Такие сведения существенно помогают оперативно исполнить судебное решение и результативно завершить борьбу с соседями-должниками.
За просрочку коммунальных платежей придется заплатить неустойку
Помимо взыскания суммы задолженности за ЖКУ управляющая организация вправе потребовать с должника пени. Размер пени согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ составляет 1/300 ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм. Период просрочки при взыскании пени исчисляется отдельно по каждому просроченному повременному платежу.
Также управляющая организация может потребовать возмещения судебных расходов. К судебным расходам относятся государственная пошлина, издержки, связанные с рассмотрением дела: расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд, на оплату услуг представителей, понесенные сторонами почтовые расходы, связанные с рассмотрением дела и другие признанные судом необходимыми расходы.
Зачастую в ходе рассмотрения дела о взыскании задолженности за ЖКУ приходится сталкиваться с возражением на иск:
— «…со мной не заключен договор управления многоквартирным домом…»
Согласно пункту 6 статьи 155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Согласно пункту 10 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Между тем, отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не освобождает собственника от участия и несения необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием, сохранением и эксплуатацией многоквартирного дома. Обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги может возникать не только из заключаемого в письменной форме договора, но и из иных оснований, указанных в законе, из решения общего собрания или из фактического получения услуг, а поэтому оплачивать такие расходы собственник обязан независимо от наличия или отсутствия договора управления, поскольку иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц.
Кроме того, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, т.е. договор управления может быть заключен путем подписания единого общего документа собственниками, обладающими не менее чем пятьюдесятью процентами голосов в данном доме.
— «…я не являюсь членом ТСЖ/ЖСК и пр.»
Обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества лежит на собственнике в силу закона (ст. 39, ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, отказ собственников помещений в многоквартирном доме от вступления в члены товарищества или исключение и выход из ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов по содержанию и ремонту принадлежащих им помещений в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных и иных услуг.
— «…я не голосовал за ставки по содержанию и ремонту жилого помещения; я не голосовал за выбор УК или создание ТСЖ… и т.п.»
В силу ст.ст. 46, 145 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме/членов ТСЖ, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
