2012 год
2013 год
2014 год
2015 год
2016 год
2017 год
2018 год
2019 год
2020 год
2021 год
Что такое УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ?
Давайте выясним, что представляет собой управляющая организация? Управляющая организация – это коммерческая организация, которая за Ваши деньги будет выполнять ряд услуг. Каких услуг? Жилищных. А что входит в эти услуги? Теперь требуется изучить Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», которое регулирует отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (общее имущество) и Жилищный Кодекс Российской Федерации. Изучили? И один из важных моментов – состав общего имущества.
Определяем состав общего имущества, который в каждом доме разный. В одном доме, которому хоть и 30-40 лет, в состав общего имущества входят: места общего пользования в самом здании – крыши, лестницы, подвалы, инженерные сети водопровода, канализации, электроснабжения, газоснабжения (до квартир) и т.д. Да и в самом многоквартирном доме нового поколения оборудования немало – все оснащено приборами учета коммунальных услуг – электросчетчиками, водосчетчиками,теплосчетчиками, циркуляционными насосами.
Вот и получилось – в первом случае дом «изношен» и требует средств на восстановление и обновление. Во втором случае – дом новый, но так же немало средств требуется на эксплуатацию и содержание оборудования. Из состава общего имущества и перечня услуг и складывается размер платы за содержание жилья.
Что должен обеспечивать размер платы за содержание жилья?
Размер платы должен обеспечивать безубыточность управляющей организации и надлежащее содержание многоквартирного жилого дома. Большой тариф получился? Теперь думаем, как его уменьшить. И думаем вместе – домовой комитет или уполномоченный представитель, старший дома и управляющая организация. Например: убирать подъезды будут сами жители, ремонт проведем только на 1 этажах, или «раскидаем» тариф на 3 года, а управляющая организация может согласиться сделать ремонт в подъездах в этом году, а потом собирать деньги за него – по квитанциям. Или вложить в тариф в течение трех лет ремонт в подъездах и при полной собираемости, через три года Вам сделают этот ремонт, или каждый год по одному подъезду ремонтировать – варианты разные, но для этого требуется вести переговоры, договариваться.
Детскую площадку можно отремонтировать и покрасить самим жителям дома. Посадить деревья, цветы. Оговорили с управляющей организацией тариф по обязательным услугам, согласовали.
А есть еще и дополнительные услуги – установка и обслуживание домофона, шлагбаума, обустройство детской площадки – добавить малые формы, лавочки. И как вариант, сделать для автомобилей дополнительную парковку, поставить видеокамеры. Все это сначала требуется обсчитать, согласовать, проголосовать на общем собрании, и заложить в тариф. И в итоге тариф то – ого, получился! И общее собрание собственников утвердило этот тариф.
И теперь наступило время контролировать и требовать.
И видеокамеры и площадку для автомобилей! А если в договоре минимальный тариф – который еле перекрывает аварийное обслуживание, уборку территории и подготовку к зиме, то упущены важные вопросы обслуживания, и дом в результате приходит в упадок. О каком требовании речь! И ваше внутреннее и внешнее возмущение не поможет. Управляющая организация выполняет свою работу. Никому в голову не приходит рабочую бригаду, которая пришла к вам в квартиру делать ремонт в кухне, заставить бесплатно делать ремонт еще и в ванной комнате, на том лишь основании, что ванная требует ремонта. Так и в доме – есть лишние средства – закажите видеокамеры. Нет больших средств – установите домофон. Мало средств – кодовую дверь. Нет средств и желания – ничего не делайте и валите все на управляющую компанию. Выдержит… Но станет ли от этого лучше жителям?
Согласно законодательству РФ, каждый владелец квартиры в доме, находящимся под управлением ЖКХ, обязан ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые для его удобства. Но на деле далеко не все платят за услуги вовремя, некоторые не платят и вовсе, хотя активно пользуются всеми удобствами.
Наличие крупных задолженностей за услуги ЖКХ у жильцов любого многоквартирного дома существенно нарушает интересы их соседей. Именно поэтому последние используют разнообразные способы борьбы с должниками.
Проблема крупных задолженностей за коммунальные услуги сказывается негативно не только на должниках и управляющих компаниях, но и на соседях тех жильцов, которые не выполняют свои обязательства. Именно поэтому соседи могут использовать комплекс мер, направленных на побуждение должников к выплате необходимых сумм. Так, на досудебных стадиях соседи участвуют в совместных рейдах со специалистами управляющих компаний или представителями правления ТСЖ. Основная цель таких рейдом заключается в беседе с должниками, выявлении причин формирования и непогашения задолженности, предложениях по взаимовыгодному разрешению проблем (реструктуризация долга, длительная рассрочка, прощение неустойки и другие варианты).
Судебная стадия борьбы с соседями-должниками
Если досудебная стадия, попытки мирного разрешения спора не привели к положительному результату, то управляющая компания обращается в судебные органы, одновременно накладывая ограничение на использование должниками коммунальных услуг. Соседи должников правом на самостоятельное обращение в суд не обладают, однако они могут давать устные и письменные пояснения, вызываться в заседания в качестве свидетелей, содействовать обеспечению явки должников на процессы. Как правило, жильцы гораздо охотнее исполняют свои обязанности, пытаются найти решение возникшей проблемы в тех случаях, когда давление на них оказывается не только со стороны управляющих компаний и государственных органов, но и соседей.
Стадия исполнительного производства
Стадия исполнительного производства следует в том случае, когда в процессе судебного разбирательства должник также не пожелал добровольно урегулировать спор, завершить дело мировым соглашением и постепенно погасить задолженность. В этом случае управляющая компания обращается к судебным приставам, которые обязаны исполнить вынесенное судом решение о взыскании задолженности, компенсации просрочки. Соседи должников могут существенно помочь взысканию долга на данной стадии, поскольку часто знают о месте работы должника, о наличии у него определенного имущества (автомобиля, другого жилого помещения). При необходимости предварительного розыска должника соседи могут предоставить информацию о наличии у него родственников, друзей. Такие сведения существенно помогают оперативно исполнить судебное решение и результативно завершить борьбу с соседями-должниками.
За просрочку коммунальных платежей придется заплатить неустойку
Помимо взыскания суммы задолженности за ЖКУ управляющая организация вправе потребовать с должника пени. Размер пени согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ составляет 1/300 ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм. Период просрочки при взыскании пени исчисляется отдельно по каждому просроченному повременному платежу.
Также управляющая организация может потребовать возмещения судебных расходов. К судебным расходам относятся государственная пошлина, издержки, связанные с рассмотрением дела: расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд, на оплату услуг представителей, понесенные сторонами почтовые расходы, связанные с рассмотрением дела и другие признанные судом необходимыми расходы.
Зачастую в ходе рассмотрения дела о взыскании задолженности за ЖКУ приходится сталкиваться с возражением на иск:
— «…со мной не заключен договор управления многоквартирным домом…»
Согласно пункту 6 статьи 155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Согласно пункту 10 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Между тем, отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не освобождает собственника от участия и несения необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием, сохранением и эксплуатацией многоквартирного дома. Обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги может возникать не только из заключаемого в письменной форме договора, но и из иных оснований, указанных в законе, из решения общего собрания или из фактического получения услуг, а поэтому оплачивать такие расходы собственник обязан независимо от наличия или отсутствия договора управления, поскольку иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц.
Кроме того, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, т.е. договор управления может быть заключен путем подписания единого общего документа собственниками, обладающими не менее чем пятьюдесятью процентами голосов в данном доме.
— «…я не являюсь членом ТСЖ/ЖСК и пр.»
Обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества лежит на собственнике в силу закона (ст. 39, ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, отказ собственников помещений в многоквартирном доме от вступления в члены товарищества или исключение и выход из ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов по содержанию и ремонту принадлежащих им помещений в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных и иных услуг.
— «…я не голосовал за ставки по содержанию и ремонту жилого помещения; я не голосовал за выбор УК или создание ТСЖ… и т.п.»
В силу ст.ст. 46, 145 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме/членов ТСЖ, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
